2024年7月30日市人民政府印发了《关于公布实施赤壁市公示地价体系更新和园、林、草地定级与基准地价评估成果的公告》(以下简称《公告》),现对《公告》有关情况解读如下:
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赤壁市公示地价体系更新成果
(一)更新背景
基准地价和标定地价是法定公示地价的重要内容,是土地市场建设、土地资产权益保护和土地宏观调控等方面的重要支撑。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)等法律法规政策对基准地价的评定和更新提出要求,基准地价更新频率不得低于每三年一次,每隔六年应进行一次全面更新。我市上一轮基准地价于2020年公布实施,随着经济社会发展,土地市场不断完善,上一轮基准地价成果已难以适应现实土地市场的要求,为保持基准地价的现势性和实用性,更准确反映城市土地市场的变化,按照《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2022〕13号)、《省自然资源厅办公室关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》(鄂自然资办函〔2022〕64号)、《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》(鄂自然资办函〔2023〕47号)等文件要求,我市2022年10月启动新一轮公示地价体系更新工作。
(二)主要依据
1.法律法规政策依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
(4)《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2022〕13号)
(5)《省自然资源厅办公室关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》(鄂自然资办函〔2022〕64号)
(6)《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》(鄂自然资办函〔2023〕47号)
2.技术依据
(1)《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)
(2)《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)
(3)《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)
(4)《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012)
(5)《农村集体土地定级与估价技术指南》(T/CREVA 1201-2021)
(6)《标定地价规程》
(7)《湖北省公示地价体系建设技术规范》(试行)
(三)基准地价成果更新过程和作用
本次公示地价体系更新工作于2022年10月正式启动,经过前期准备、人员培训、内业整理、外业走访调查、资料收集、地价评估、图件编制、成果编写、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收等程序,对项目成果进行不断修改完善,最终形成了我市公示地价体系更新成果。
基准地价作为城镇土地的平均价格,对市场价格的形成起着指导性的作用,政府可以依据基准地价,对土地价格进行宏观调控、实现土地资产价值、优化土地资源配置、促进土地节约集约利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
(四)主要内容
本轮公示地价体系更新成果包含城区土地级别与基准地价更新成果、乡镇土地级别与基准地价更新成果、国有农用地级别与基准地价更新成果、集体建设用地级别与基准地价更新成果、城区标定地价更新成果五大部分。
1.赤壁市城区土地级别与基准地价更新成果。基于最新版的《赤壁市国土空间总体规划(2021—2035年)》,综合考虑城镇开发边界与未来发展需求,对赤马港街道办事处、蒲圻街道办事处、陆水湖街道办事处和中伙铺镇121.01平方公里土地级别与基准地价进行更新。
2.赤壁市乡镇土地级别与基准地价更新成果。对赤壁市官塘驿镇、赵李桥镇、车埠镇、新店镇、茶庵岭镇、赤壁镇、神山镇、黄盖湖镇、柳山湖镇和余家桥乡的土地级别与基准地价进行了更新。
3.赤壁市国有农用地级别与基准地价更新成果。赤壁市国有农用地包括耕地、坑塘水面,对赤壁市国有耕地、国有坑塘水面进行了土地级别与基准地价更新。
4.赤壁市集体建设用地级别与基准地价更新成果。对全市集体建设用地按照商服用地、居住用地、工矿用地和公共管理与公共服务用地进行了土地级别与基准地价更新。
5.赤壁市城区标定地价体系更新成果。在赤壁市城区选择商业服务业、居住、工矿标准宗地,采用市场比较法、剩余法、成本法或收益还原法两种以上的方法评估并最终确定宗地价格,标准宗地的标定地价代表了标定区域的地价水平。
(五)成果应用
1.强化政府对土地市场的宏观调控,促进土地资源合理配置。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分,有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据,为国家加强土地市场管理、实现土地资源合理配置,使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。
2.有利于活跃赤壁市土地市场,指导土地交易。利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格,有利于保护土地所有者、使用者的合法权益,调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系,保证这些经济活动的健康有序进行。
3.为公平合理地收取土地税费提供依据。基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据,也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。
(六)适用期限
本次公示地价体系成果自2024年9月1日起执行,原公布实施的赤壁市公示地价体系成果同时废止。
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赤壁市园、林、草地定级与基准地价评估成果
(一)制定背景
根据《省自然资源厅办公室关于做好202年度自然资源评价评估工作的通知》(鄂自然资办函〔2022〕64号)、《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》(鄂自然办函〔2023〕47号)文件精神,为进一步完善自然资源资产分等定级价格评估制度,摸清赤壁市园、林、草地资源质量分布情况,加快推进自然资源评价评估工作,按照文件要求我市结合实际开展了园地、林地、草地定级和基准地价评估工作。
(二)目的意义
此次是首次对赤壁市园地、林地、草地并开展定级和评估基准地价。
赤壁市园、林、草地定级和基准地价评估工作,是以第三次全国国土调查成果及2020年度变更调查数据为底图,按照园、林、草地定级和估价技术规程与标准开展园、林、草地定级与基准地价评估工作。
(三)主要依据
1.法律法规政策依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
(4)《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2022〕13号)
(5)《省自然资源厅办公室关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》(鄂自然资办函〔2022〕64号)
(6)《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》(鄂自然资办函〔2023〕47号)
2.技术依据
(1)《自然资源分等定级通则》(TD/T1060-2021)
(2)《自然资源价格评估通则》(TD/T1061-2021)
(3)《农用地定级规程》(GB/T 28405-2012)
(4)《农用地估价规程》(GB/T 28406-2012)
(5)《园地分等定级规程》(TD/T1071-2022)
(6)《园地估价规程》
(7)《林地分等定级技术规范》(T/CREVA3101-2021)
(8)《林地估价技术规范》(T/CREVA1101-2021)
(9)《草地分等定级技术规范》(T/CREVA3102-2021)
(10)《草地估价技术规范》(T/CREVA1102-2021)
(11)《湖北省园地分等定级技术规范》
(12)《湖北省园地估价技术规范》
(13)《湖北省林地分等定级技术规范》
(14)《湖北省林地估价技术规范》
(15)《湖北省草地分等定级技术规范》
(16)《湖北省草地估价技术规范》
(四)园、林、草地定级与基准地价评估过程和作用
赤壁市园、林、草地定级与基准地价评估工作于2022年10月正式启动,经过前期准备、人员培训、内业整理、外业走访调查、资料收集、等级评定、基准地价评估、图件编制、成果编写、内部审查、意见征询、公开听证、专家评审验收等程序,对项目成果进行不断修改完善,最终形成了我市园、林、草地定级与基准地价评估成果。
园、林、草定定级与基准地价评估是自然资源资产管理的重要基础,是深化自然资源市场化配置和自然资源资产产权制度改革的迫切需求。
(五)主要内容
1.园地、林地、草地定级
(1)园地类:根据赤壁市2020年度国土变更调查成果,赤壁市园地总面积为3973.12公顷,其中果园面积为1024.68公顷,Ⅱ级占比较高;茶园面积为1492.11公顷,Ⅱ级占比较高;其他园地面积为1456.33公顷,Ⅱ级占比较高,Ⅰ级相对较少。
(2)林地类:根据赤壁市2020年度国土变更调查成果,赤壁市林地总面积90942.26公顷,其中公益林总面积15936.66公顷,Ⅰ级占比较高,Ⅱ级次之,Ⅲ级相对较少;商品林总面积75005.60公顷,Ⅲ级占比较高,Ⅱ级次之,Ⅰ级相对较少。
(3)草地类:根据赤壁市2020年度国土变更调查成果,赤壁市只有其他草地,面积为21.91公顷,Ⅱ级占比较高,Ⅰ级次之,Ⅲ级相对较少。
2.园地、林地、草地基准地价评估
(1)园地类:园地基准地价包含果园、茶园和其他园地,基准日为2023年1月1日,土地权利年期为30年,权利类型为经营权,价格类型为园地经济价值(不含地上作物)。
(2)林地类:林地基准地价分为商品林和公益林,包括乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地,基准日为2023年1月1日,土地权利年期为70年,权利类型为经营权,价格类型为林地经济价值(包含地上作物)。
(3)草地类:草地基准地价包含其他草地,基准日为2023年1月1日,土地权利年期为30年,权利类型为经营权,价格类型为草地经济价值。
(六)成果应用
赤壁市园、林、草地定级与基准地价评估工作可以显化资源资产质量和价值,直接服务于自然资源有偿使用、资产清查核算、税费管理等工作,有助于加强自然资源保护和合理开发利用,可以为赤壁市园地、林地、草地土地出租等流转价值评估提供参考,促进土地资源合理利用。
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适用期限
赤壁市园、林、草地定级与基准地价评估成果自2024年9月1日起执行。